Не все семьи, владеющие таким жильём, остаются в нем весь срок выплаты. Семейные ссоры, к сожалению, совсем не редкость. Приходится делить имущество, нажитое совместно, например, при разводе.
Как поступить, если еще не выплачен кредит, а людям необходимо разъехаться? Варианты есть, но стоит учесть: с недвижимости, которая была во владении менее пяти лет придется выплатить 13% налога. Этого требует закон. Не соблюдая его, можно получить множество неприятностей.
Наиболее крупные и известные в России банки, создали для желающих сбыть невыплаченные квадратные метры несколько вариантов программ, которые позволяют осуществить такие действия.
Реализацию они предлагают выполнить, применив одну из тактик:
1. Досрочное погашение ипотеки. Продавец находит претендента на покупку, который соглашается выплатить остаток ипотечных долгов. Без участия банка, который должен позволить проведение такой процедуры, решать проблему нельзя. Кредитная организация, получив обращение должника и выслушав причины и их объяснение, дает разрешение. При этом потребуется четко обозначить все условия, по которым задолженность будет выплачена досрочно. Это соглашение потребуется заверить нотариально. Банк заинтересован в абсолютной прозрачности схем, которых в данном случае может быть несколько.
Первая и наиболее приемлемая для финансового учреждения: на его площадке арендуют ячейку или прибегают к помощи аккредитива. Все, проживающие на перепродаваемой площади, должны быть на момент оформления договора выписаны. Приобретающий жильё участник сделки вносит сумму, равную долгу заемщика. Вслед за этим нужно оформить обращение к Росреестру, где зафиксируют снятие обременения с должника и передачу права собственности стороне-покупателю.
Теоретически все выглядит достаточно просто. Но сложность есть, и она заключается в том, где найти желающих, согласных стать владельцами жилплощади, имеющей обременение. Такие сделки стали совершаться достаточно часто, поскольку ипотечное кредитование становится все более популярным. Так, в Москве, по данным февраля прошлого года было заключено 39% таких договоров от общего количества покупки квартир. Увеличению этого числа способствовало снижение ставок на подобное кредитование.
Как осуществить
• Банк оповещают о желании продать жилье.
• Составляется и подписывается соответствующий договор о сделке купли-продажи.
• Если финансовая организация дает положительное заключение, на площадке залогодержателя открывают аккредитив или арендуют ячейку.
• Подписывается договор о купле-продаже.
• Затем он проходит регистрацию.
2. Второй способ: кредитное учреждение само занимается продажей недвижимости.
Оно же полностью ведет все процедуры от начала до конца, решая все задачи, включая документооборот, в том числе и по работе с Росреестром. Для взаимодействия используются две банковские ячейки. В первой помещается сумма недоплаты, зарегистрированной на данный момент и погашаемой за счет вложений нового владельца, а во второй: сумма, равная разнице между покупкой и реализацией.
Процесс считается завершенным, как только Российский реестр получит от банка информацию о погашении кредита и снимет обременение с жилплощади. Заемщику этот способ может быть абсолютно не выгоден, поскольку кредитодатель заинтересован получить клиента, который заплатит больше, чем остаток задолженности.
3. Контракт заключают через третье лицо, которое покупает обязательства по недоплате перед банком. Последний получает стандартный набор документов, а третья сторона затем сама переоформляет все моменты, связанные с Росреестром. Новым собственником может оказаться в этом случае другое финансовое учреждение, которое предоставит должнику более выгодные условия кредитования или пониженную ставку.
Стоит отметить, что далеко не все кредитодатели согласны идти на такие уступки.
Какие еще есть методы реализовать не выплаченную по ипотеке недвижимость
Ипотечник соглашается на условия перекредитования, воспользовавшись услугой потребительского кредита. Так бывает, когда невыплаченный остаток небольшой.
Продавец выполняет расчет наличными средствами. Помощь в этом ему оказывает приобретающая сторона, взяв на себя долговые обязательства. Этот способ рекомендовать трудно, поскольку он может принести неприятности новому владельцу. Минимизирует риски схема, предложенная выше: через аккредитив и с оповещением банка. Придется создать в этой организации два расчетных счета. На один из них и поступит сумма долга, которая впоследствии перейдет в ее владение.
Все обязательства в отношении ссуды переходят от продавца к покупателю. Переоформление производится после получения его согласия и перевода части средств на счет лица, выставившего жилье на продажу. Действия осуществляются шаг за шагом в том же порядке, о котором говорилось выше.
Помещение продают по частям в соответствии с долевым участием. Такой вид сделки применяется редко, поскольку содержит много сложных моментов.
При соблюдении всех установленных законодательством правил, любой из указанных способов поможет решить проблему семьи, владеющей ипотечным жильем, которое требуется продать, ограничив себя от возможных рисков.