Есть множество причин продажи жилья, купленного в ипотеку в Новосибирске. И сделать это возможно, если квартира (дом) является собственностью. Существует несколько способов осуществления продажи ипотечного жилья.
Банк разрешает
Банк обязательно должен дать согласие на продажу. Это отмечено в законе «Об ипотеке». Согласно этому законодательному акту, залоговое жилье может подлежать отчуждению исключительно при согласии банка, выступающего в качестве залогодателя.
На сегодняшний день схема осуществления продажи залогового жилья является отработанной и полностью прозрачной. Сотруднику банка нужно привести ряд аргументированных причин необходимости продажи жилья и согласовать с ним стоимость продажи. Здесь необходимо помнить, что большая часть отказов происходит в результате некорректных переговоров с работниками банка.
Покупатели
Преимущественно такие квартиры продаются как минимум на 10% дешевле. В качестве потенциальных покупателей выступают: риэлторы, люди с небольшими суммами, ценители недвижимости в конкретном доме или месте.
Способы продажи
В данном случае есть четыре варианта:
1. Осуществление досрочного погашения деньгами покупателя. В данном случае покупатель, имеющий деньги, погашает остаток по ипотечному займу и полностью выкупает жилье. Собственник продаваемой недвижимости предупреждает банк о том, что заем будет погашен досрочно.
2. Проведение продажи с погашением во время сделки. Здесь принимает участие еще одно лицо — банк, предоставляющий собственные гарантии и страхующий покупателя от вероятного срыва сделки и непорядочного продавца. Остаток по займу покупателем вносится непосредственно в банк. Производится открытие двух ячеек: в первую осуществляется внесение остатка по займу, во вторую — средства для продавца.
3. Осуществление продажи долговых обязательств. Здесь проводится продажа жилья с кредитом, производится переоформление ипотеки на покупателя. Трудности могут возникать из-за того, что новому заемщику необходимо подходить банку, а это не всегда случается.
4. Продажа залогодателем (банком). Банк имеет право самостоятельно продать ипотечное жилье, но в том лишь случае, если за заемщиком числятся просрочки или он сам сообщает, что больше не имеет возможность выплачивать по обязательствам. Продажа будет проводиться с торгов посредством специальных площадок.
Документы
Чтобы продать ипотечное жилье, собственник должен собрать следующий пакет документов:
• паспорта (свидетельства о рождении) собственников;
• документ, подтверждающий право на собственность;
• технический паспорт;
• согласие жены (мужа) на проведение продажи, заверенное нотариально (если это необходимо);
• копия выписки из домовой книги;
• при наличии несовершеннолетних собственников — решение органа опеки и попечительства;
• для доверителя — паспорт и доверенность, заверенная у нотариуса.
При этом покупателю также необходимо предоставить ряд документов:
• паспорта (свидетельства о рождении) новых собственников;
• свидетельство о заключении брака (если жилье будет оформляться на обоих супругов);
• согласие жены (мужа) на приобретение жилья, заверенное нотариально, в случае если в качестве собственника будет выступать лишь один из супругов;
• при регистрации несовершеннолетних детей — разрешение соответствующего органа;
• для доверительного лица — паспорт, доверенность, заверенная нотариально.
Это стандартные пакеты, в зависимости от способа продажи иногда требуются дополнительные документы.
Снижение рисков
В большей степени во время сделки рискует, естественно, покупатель, ведь до момента ликвидации обременения с жилья сделка не является законченной. В это время могут происходить различные непредвиденные ситуации, мешающие реализации соглашения. Поэтому для уменьшения рисков во время продажи стоит обращаться к профессионалам — риэлторам, специализирующимся на осуществлении продаж жилья, приобретенного ранее в ипотеку. Однако при этом необходимо понимать, что каждая конкретная ситуация является сугубо индивидуальной.