С наступлением экономического кризиса ситуация на рынке недвижимости изменилась кардинально. Прошли времена, когда рынком правили продавцы. Теперь условия диктуют немногочисленные покупатели. В такой ситуации быстро продать квартиру, не «упав» в цене до смешного уровня, стало крайне сложно. Однако при соблюдении некоторых правил шансы все же есть.
Подготовка квартиры к продаже
В первую очередь нужно навести чистоту и порядок в квартире, чтобы она производила благоприятное впечатление на потенциальных покупателей. Ведь вряд ли у них возникнет жгучее желание приобрести жилье с видом и запахом, вызывающим резко отрицательные эмоции. При этом следует учитывать, что делать ремонт в квартире эконом-класса, даже косметический, не имеет ни малейшего смысла. Вы только потеряете время и деньги. Большую часть покупателей при выборе недвижимости интересует ее стоимость, планировка, метраж, расположение, а не ваши обои, напольное покрытие или плитка в ванной. Ремонт же они предпочитают делать сами и по своему вкусу. Тем не менее, хотя обстановка может быть и самой простой, антисанитария совершенно неуместна.
Если просмотр квартиры намечен на вечер, то позаботьтесь о том, чтобы света было как можно больше. Также не помешает навести порядок на лестничной клетке: убрать пустые бутылки, окурки, если они там есть, разумеется.
Готовим документы
Чтобы быстро продать квартиру, необходимо учесть еще один важный фактор – наличие необходимого для продажи пакета документов. Если супруг(а) по какой-либо причине не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, то необходимо заблаговременно получить его (ее) согласие на проведение сделки, заверенное нотариально. Если в квартире прописаны несовершеннолетние (до 18 лет) собственники, нужно получить решение опекунского совета. Если в квартире производилась перепланировка, то ее необходимо узаконить. При возможности выпишите всех из квартиры – это будет плюс в глазах покупателя. Желательно запастись техническим и кадастровым паспортами объекта на тот случай, если покупатель будет оформлять ипотеку. Остальные документы можно получить достаточно быстро.
Оцениваем свою квартиру
Для скорейшей продажи квартиры необходимо установить адекватную рыночную цену. Изучите в имеющихся открытых источниках (рекламные газеты, телевидение, интернет) информацию о ценах на аналогичное жилье. Обзвоните продавцов и выясните конкурентные преимущества своей квартиры. Ориентируйтесь на самые низкие цены. Учтите месторасположение и состояние своей квартиры. Ваша квартира должна входить в пятерку самых недорогих в своем сегменте. Помните о том, что квартиры на 1 этаже стоят на 10% дешевле, на последнем – на 5%. Так вы узнаете базовую стоимость. Для срочной продажи ее следует скорректировать в меньшую сторону. Для начала скиньте 5%, потом, при необходимости, можно будет поторговаться. Если реакция покупателей будет вялой, снизьте цену еще на 5%. Только ни в коем случае не говорите потенциальным покупателям, что вам нужно продать квартиру срочно. В этом случае они будут пытаться сбить цену. По мнению специалистов, для срочной продажи недвижимости нужно сбросить 10-15% от стоимости пяти самых дешевых вариантов продажи аналогичных объектов.
Завышая стоимость своей квартиры, вы рискуете не дождаться покупателей. Статистика такова, что в каждом сегменте недвижимости в текущий момент реализуется лишь пятая часть всех предложений. Если же установить приемлемую цену, то среди желающих приобрести вашу квартиру можно устроить аукцион, подогревая возникший азарт, и, соответственно, повысить стоимость и выгодно продать квартиру.
Рекламная кампания
После того, как вы определились с ценой, дайте объявление в местные газеты (выделите его рамочкой или жирным шрифтом), на телевидение и, конечно же, на топовые доски объявлений в интернете, как местные, так и республиканские. Размещать объявление на сайтах можно ежедневно, чтобы оно не затерялось в конце списка вариантов. Не пренебрегайте объявлениями на улице. Расклейте бросающиеся в глаза объявления о продаже своей квартиры на предназначенных для этого досках и стендах. Упомяните в них о том, что жилье продается владельцем. Обычно это подразумевает более низкую цену, чем при продаже через посредника.
Будет полезно расклеить объявление на всех домах вашего района. Это может привлечь потенциальных покупателей, которые просматривают аналогичные квартиры в соседних домах. Заодно обратите внимание, нет ли там объявлений о желании купить квартиру в вашем районе. Если есть, то звоните незамедлительно. Аналогично проработайте объявления о покупке из других источников информации.
Вы уже готовы к показу квартиры. Пошли первые звонки от потенциальных покупателей. Во время телефонного разговора постарайтесь выяснить, что больше их интересует: стоимость, месторасположение или состояние квартиры. При встрече это поможет вам правильно расставить акценты, подчеркивая преимущества и скрывая недостатки вашего объекта недвижимости и не продешевить при ведении торга.
Встречаем покупателей
В назначенное для осмотра жилья время желательно отправить домочадцев на прогулку, чтобы не создавали излишнюю суету и чтобы никто из них не сказал чего-нибудь лишнего или неуместного. Психологи рекомендуют к приходу покупателей распространить по комнатам приятный запах. Для этого могут подойти: сваренное дорогое кофе, живые цветы, ваниль, корица или свежеиспеченные пирожки. Но ни в коем случае не ароматические палочки.
При просмотре не ведите себя чересчур активно, чтобы не заслонить собой квартиру. Но и пассивно следовать за гостями тенью тоже не следует. Инициатива в переговорах должна принадлежать вам. А для этого нужно самому задавать вопросы. Постарайтесь ненавязчиво выяснить, что у них за семья, имеются ли дети и какие у них интересы, что они ждут от нового жилья. Эта информация сможет пригодиться вам при ведении торга.
Торгуемся
Как правило, осмотр квартиры и ведение торга идут параллельно. Задача покупателя - сбить цену, а ваша – удержать ее на максимально возможно. Для успешного торга желательно скрыть имеющиеся недостатки жилья. Но, если покупатель обнаружил реальный недостаток, не отрицайте этот факт и не оправдывайтесь, а тут же переключите его внимание на достоинства. Свою позицию аргументируйте спокойно. Подчеркните важные положительные качества. К примеру, большой размер гостиной, вид из окна, хорошие соседи, удобная парковка, близость школы, детской площадки, супермаркета, метро и т.д.
Внимательно наблюдайте за поведением покупателя. Если ему квартира явно понравилась и он ведет торг лишь для соблюдения традиции, то это легко заметить и тем самым получить в свои руки дополнительные козыри. Если же покупатель хочет купить вашу квартиру, но по более низкой цене, не стоит отказываться сразу. Ведь вам нужно быстро продать квартиру, а других предложений может и не последовать. Возьмите паузу на один-два дня для обдумывания его предложения. Возможно, за это время у вас появится еще несколько предложений от потенциальных покупателей. Вот тогда и можно будет сделать окончательный выбор.
Стоит ли обращаться к посреднику?
В большинстве случаев быстро продать квартиру самостоятельно можно лишь по минимальной цене. К тому же, не исключено возникновение спорных ситуаций. Сотрудничество с агентством недвижимости или другим посредником может увеличить ваши шансы на сокращение сроков продажи и получение при этом максимальной выгоды. Только не следует забывать об армии «черных» риэлторов. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше обратиться в проверенное временем и практикой агентство, но прежде чем подписывать с ним договор, уточните порядок его расторжения. Грамотные специалисты не только помогут быстро и выгодно продать вашу квартиру, но и в сжатые сроки оформить все необходимые для продажи документы. Продавать жилье самостоятельно или обратиться в агентство – решать вам.
Вывод
Итак, мы выяснили, что следует придерживаться нескольких правил: придать жилью товарный вид, по возможности, скрыв недостатки, определить адекватную цену, осуществить эффективный поиск покупателей, правильно организовать осмотр жилья и грамотно провести торг.
Остается лишь пожелать вам удачи.