Особенности переуступки прав по ДДУ как операции на рынке недвижимости
Один из самых доступных способов приобретения недвижимости долевое участие в строительстве. На практике такое соглашение часто переоформляют на другого человека, передавая таким образом не саму жилплощадь, а право на неё. Так поступают и юрлица, и простые граждане. Один вкладчик сменяет другого в юридических отношениях с девелопером.
Пока здание не принято государственной комиссией, в нём нет купленного помещения, нет точного адреса, материален только сам контракт, дающий право на определённое количество квадратных метров. Переуступка этого документа предоставляет новому участнику возможность стать владельцем жилья после ввода в эксплуатацию.
Кто может быть продавцом
В этой роли охотно выступают инвесторы, юридические лица, скупившие ещё не существующие помещения оптом, десятками. Оптовая покупка на начальном этапе проекта принесёт гарантированный доход, когда ДДУ будут перепроданы в розницу.
Активно реализуют договоры софинансирования и подрядчики, которые участвовали в строительстве: возводили стены, проводили коммуникации, устанавливали окна и двери, создавали интерьер и пр. С ними часто расплачиваются за работу жилой площадью, которую после, реализуя на рынке, обращают в денежный эквивалент.
Ещё одна группа частники. Вложив финансы на стадии фундамента, они получают неплохую прибыль, продавая свой договор дороже, когда объект почти готов.
Естественно, встречаются дольщики, намерения которых, пока возводилось здание, изменились. Надобность в улучшении жилищных условий отпала, или возникли планы, требующие крупных вложений, и они избавляются от уже не актуального для них соглашения.
Нужно ли согласие девелопера при сделке
Формально одобрение не требуется. Однако многие застройщики взимают за переуступку комиссионные. Это допустимо, если есть обязательство о согласовании договорённостей этого рода. Величина сбора иногда выражена фиксированной суммой, к примеру, 30 или 60 тысяч, но может быть и процентной, в среднем до 4% от стоимости площади.
Владелец новостройки может воспрепятствовать передаче третьему лицу долевого соглашения, чтобы перепродажа не приобрела массовый характер. Но если изначальный ДДУ не содержит ограничений по уступке, покупатель должен только оповестить компанию письмом, приложив удостоверенную нотариусом ксерокопию зарегистрированного договора и свои контактные данные.
Чем обусловлен комиссионный сбор
Инвесторы, оптом скупающие недвижимость в начале проекта, после выставляют её на рынок дешевле девелоперской на 5, а то и на 10 процентов. Комиссия позволяет регулировать подобную деятельность. Впрочем, частники тоже зачастую предлагают жильё недорого. Ведь оплатили её, когда шла ещё работа над котлованом. А владельцы новостройки повышают цену метража по мере приближения постройки к окончанию.
Ограничения
Период, отведённый на переуступку жилья, ограничен. Такая возможность есть со времени, когда субъект официально зарегистрировал договор ДУ, и до момента, в который его действие заканчивается. То есть, когда пайщик, подтвердив приёмку, превращается в полноправного хозяина жилища. После этого продажу можно провести в обычном порядке.
Только с разрешения девелопера можно переоформить ДДУ, который приобретён в рассрочку и ещё не в полном объёме оплачен. Если положительное решение принято, обязанности по погашению долга переходят на нового партнёра. Соответствующий пункт включается в текст контракта.
Механизм заключения сделки
Покупатель и долевой участник составляют договор уступки прав требования, в котором отмечают данные ДДУ по регистру, сведения о квартире, её стоимость, а также подтверждение того, что задолженностей по выплатам застройщику нет. Новому соинвестору вручаются оригинальные экземпляры обоих документов, строительная организация передаёт ему свидетельства об оплате. Если первичное приобретение осуществлено с использованием кредитования, понадобится справка о том, что залоговое обременение снято.
Потом каждый из партнёров по ДУПТ визирует акт приёма-передачи всей документации, о которой говорилось выше. Вся она подаётся в МФЦ. ДУПТ проходит регистрацию в Росреестре. Продавцу выплачивают деньги, а у покупателя появляется право требования собственности.
Чего следует остерегаться
Срок сдачи дома может сильно затянуться. Появление множества предложений переуступки по невысокой цене бывает вызвано утратой доверия к девелоперу. Стоит проверить его надёжность и общее число продающихся в этом объекте квартир. Если их много, это может свидетельствовать о трудностях, возникших у девелоперской фирмы, которые помешают доведению стройки до конца.
Неожиданные сложности порой возникают, когда обнаруживается, что среди совладельцев ДДУ есть несовершеннолетние. Органы опеки строго отслеживают и тщательно контролируют операции с собственностью, если в них вовлечены дети, чтобы не допустить ущерба их интересам.
Дольщик, состоящий в браке, обязан, совершая сделку, предъявить письменное согласие супруга на неё, независимо от того, привлекался ли при покупке материнский капитал.
Надо внимательно проследить за тем, чтобы все документы были подлинниками, а не копиями. Нотариально подтверждённая копия используется лишь в случае, когда соглашение заключено на несколько квартир одновременно.
Допускается ли привлечение ипотечных средств при переуступке
Ещё не так давно кредиторы настороженно относились к ДУПТ и отказывались финансировать их. Но сейчас банки оформляют ипотеку по таким сделкам, особенно, если финансирование возводимого объекта производится через их посредничество.