Хотелось бы сказать, что добросовестные квартиранты – это повсеместное явление... Но, к сожалению, такие квартиранты для арендодателя – это редкость.
Риски сдачи жилья в первую очередь связаны с финансами – возможностью неоплаты сумм аренды, коммунальных услуг, а, возможно, интернета, телевидения и пр. Довольно частыми являются случаи, когда арендаторы выбрасывают «ненужные», по их мнению, вещи хозяев. Либо арендаторы попросту похищают или распродают имущество собственников квартиры, пользуясь их определенным доверием. Нередко хозяин сданного в аренду жилья пытается дозвониться до квартиросъемщика, а затем, при посещении собственной квартиры, обнаруживает «голые стены». Разумеется, к этому времени арендатор уже избавляется от карточки своего мобильного оператора либо попросту не отвечает на звонки. Не говоря уже о том, что арендаторы оставляют неоплаченными счета за коммунальные услуги по счетчикам (за электроэнергию, воду), другие услуги. Поэтому к процессу аренды своего собственного жилья и выбору жильцов необходимо подходить достаточно взвешенно.
Если вы оплачиваете все необходимые налоги от сдачи аренды, в этом случае просто необходимо заключать договор аренды с описанием ценного имущества квартиры и нотариально заверить сделку. Рискуя не оплачивать необходимые налоги, ряд арендодателей стремятся обезопасить себя следующим образом: они не заключают договор аренды вовсе.
При этом с учетом платежеспособности арендатора хозяин сдаваемой в аренду квартиры стремится получить двухмесячную сумму арендной платы целиком (аванс месячной суммы аренды за первый месяц проживания и страховая сумма в размере месячной суммы аренды). В данном случае сумма покрытия возможных материальных убытков будет ограничена лишь полученной страховой суммой, которую арендатор обязан вернуть квартиросъемщику при выселении.
Хорошим вариантом сдачи квартиры в аренду является ее сдача друзьям или хорошим знакомым. Но это случается нечасто. Специалисты по недвижимости на этапе просмотра квартиры часто заверяют арендодателя в порядочности именно этих арендаторов (могут организовать телефонную беседу с «предыдущими арендодателями» потенциальных арендаторов с подставным лицом, которое, безусловно, предоставит хорошие отзывы о квартирантах). Следует отдавать себе отчет, что риэлтор имеет, прежде всего, мотивацию получить разовое вознаграждение от арендатора, и не будет нести никакой ответственности – ни за выбранного вами квартиросъемщика, ни за данную вам устную рекомендацию.
В любом случае арендодателю нужно порекомендовать:
• расспросить будущего квартиросъемщика о роде деятельности, месте работы, вредных привычках, наличии домашних животных;
• обратить внимание на место его последнего проживания и место рождения;
• записать паспортные данные (еще лучше – получить копии паспортов будущих жильцов).
И, если вы остановили свой выбор на определенном арендаторе, рекомендуем заключить подробный письменный договор, учитывающий ваши интересы как арендодателя, и составить акт передачи имущества в пользование. Обязательно договоритесь о сроках и порядке оплаты коммунальных услуг, предоставления вам информации о показаниях приборов учета (электроэнергии, воды, газа).
Также необходимо обратить внимание на наличие детей в возрасте до 3-х лет, которые предположительно будут проживать в вашей квартире (в случае неуплаты услуг аренды в период отопительного сезона весьма затруднительно в законном порядке выселить квартирантов с малолетними детьми, даже в случае невыполнения арендатором обязательств по оплате аренды). С учетом первого заключения договора аренды желательно заключать договор на не очень длительный срок (до 3-6 месяцев), оставляя для себя возможность замены квартиросъемщика.
Не следует также забывать о рисках несоблюдения налогового законодательства, о факте которого могут письменно сообщить налоговому инспектору не только «бдительные» соседи, но и ваши квартиранты (случается чаще всего после выселения из арендуемой квартиры с целью досадить арендодателю).