Гражданское право выделяет два вида права собственности:
· индивидуальная (правом на жилье обладает одно лицо);
· долевая (правом на жилье обладает определенный круг лиц).
Общая собственность на имущество бывает двух видов — долевая и совместная.
Объем прав его владельцев — владение, пользование и распоряжение — во многом зависит от установленного вида права собственности.
Со времен правления Ельцина жилой фонд Российской Федерации стал ускоренно увеличиваться. Значительная часть владений муниципалитета стала частной собственностью народа, который проживал в ней. Это все благодаря приватизации.
В данной статье пойдет речь о таком виде собственности, как долевая: понятие, особенности, права и обязанности собственников недвижимости, плюсы и минусы такого вида собственности, как определяются доли на всех владельцев.
Что такое долевая собственность? Каковы ее особенности?
Долевая собственность — это такой вид права собственности, когда недвижимость находится в общей собственности, однако у каждого владельца четко определяются доли в ней. Они могут делиться как поровну, так и быть разными.
Каждый имеет право стать владельцем долевой части самой различной недвижимости независимо от категории родства между собственниками в результате определенных ситуаций, когда собственников недвижимости становится больше одного. Это передача по наследству, заключение договора купли-продажи по покупке за счет материнского (семейного) капитала, путем приватизации и др.
Достоинства и недостатки
Достоинства:
· Все совладельцы долевых частей недвижимости имеют основные права владения, пользования и распоряжения только своей долей жилой площади. Владелец доли может подарить, продать, завещать ее самостоятельно.
· Ответственность на каждого совладельца доли — долевая, то есть они будут отвечать по обязательствам только своей доли.
· Каждый из сособственников долей недвижимого имущества имеет свой пакет документов на долевую часть.
Недостатки:
· Доля в квартире — не всегда отдельная комната, так как есть доли, которые могут быть в несколько раз меньше 1/2 или 1/5.
· При отсутствии возможности выделить долю отдельно от остальной части имущества или согласия остальных собственников на совершение данных действий такого рода вопросы будут решаться в судебном порядке.
· Доля в собственности может стать средством для погашения банковских и иных задолженностей, накопившихся у собственника. То есть кредиторы в судебном порядке могут взыскать долги путем продажи части имущества.
Определение доли в недвижимости
Как правило, изначально все доли в недвижимости считаются равными, то есть делятся между лицами поровну. Например, если при проведении процедуры приватизации у собственников отсутствуют особые пожелания, то жилая площадь распределяется между ними по принципу равных долей. Сколько собственников имущества, столько и долевых частей. При наличии решения руда или соглашения сторон данные значения могут быть изменены.
При этом каждый собственник своей доли может договориться с сособственниками и переделить имущество так, как будет выгодно каждой из сторон. Если один из сособственников осуществляет большие вклады в данное имущество по сравнению с остальными, то он вправе обратиться в суд с вопросом о перераспределении долевых частей в имуществе.
Доли в имуществе могут перейти к лицу разными способами: наследование (полностью или в части), на основания заключенного у нотариуса договора дарения и в ряде иных случаев.
Права совладельцев долевых частей
У каждого собственника доли в имуществе законодательно имеется ряд прав на свою часть, о которых необходимо знать и которые важно соблюдать на общих основаниях. Это необходимо, чтобы в дальнейшем избежать конфликтов с другими сособственниками при осуществлении нотариальных действий со своей долевой частью имущества. Основные права собственников имущества закреплены в кодифицированном нормативно-правовом акте, именуемым Гражданским кодексом Российской Федерации.
Общее право на недвижимость закреплено в статье 209 Гражданского Кодекса РФ. В данной статье идет речь о закреплении за собственниками имущества основных прав по совершению действий с недвижимостью – владеть, пользоваться и распоряжаться.
Собственник долевой части вправе осуществить процедуру регистрации в данном имуществе, а также зарегистрировать для проживания там же своего несовершеннолетнего ребенка, если он есть, поскольку законодательно у несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет место жительства – место регистрации родителей.
Стоит отметить, что все нотариальные действия с долевой частью имущества должны осуществляться только с официального согласия остальных собственников долей, поскольку, совершая определенные действия, можно нарушить или ущемить права других сособственников, чего допускать нельзя.
Если хотя бы один из сособственников заявит об отказе давать согласие на совершение тех или иных действий, они будут расценены как неправомерные и незаконные. Например, если собственник доли хочет зарегистрировать в имуществе кого-либо из родственников или лиц, которые не состоят с владельцем в родственных отношениях, то необходимо получить официальное одобрение от остальных сособственников недвижимости, иначе в регистрации будет отказано.
Если у кого-либо из сособственников нарушаются или ущемляются его права, то он имеет право обратиться с заявлением органы судебной власти, чтобы разрешить данный вопрос.
На основании принципа свободы соглашения судья не вправе принудить остальных сособственников дать одобрение на совершение определенных нотариальных действий с заявленной долевой частью. Данная мера носит принудительно характер, поэтому он будет вступать в противоречие с этим принципом. Именно поэтому между сторонами единое решение и общее согласие должно быть.
Выделение долевой части имущества в натуре означает полноправное распоряжение собственника принадлежащей ему долевой частью. При этом не требуется согласие на совершение определенных действий от других сособственников. Однако если она продается, то сособственники имущества будут обладать преимущественным правом выкупа.
Когда долевая часть сдается в аренду, она будет эксплуатироваться в целях получения прибыли, все, что принесло данное имущество, делится между всеми сособственниками в равном соотношении.
Обязанности совладельцев долевых частей
Помимо того, что у каждого сособственника имеются права собственности, они приобретают ряд обязанностей. Одна из них основная и главная — не ущемлять права остальных сособственников. Так как у них есть преимущественное право на выкуп доли, все нотариальные действия с долевыми частями должны рассматриваться с учетом их мнения, чтобы не ограничивать их в правах. В противном случае сособственники могут добиться признания совершенного действия неправомерным, а сделку – недействительной в судебном порядке.
К обязанностям собственников квартиры относятся обязательные платежи, рассчитываемые пропорционально соответствующей доле: налоги на общее недвижимое имущество, платежи за коммунальные услуги. Ответственность по обязательствам своих долей у сособственников будет долевой.
Неприятным моментом может стать образование задолженностей по уплате жилищно-коммунальных услуг, возникающих в результате уклонение хотя бы одного из сособственников имущества. Тогда необходимо обратиться в органы судебной власти для разрешения данного вопроса путем создания на каждого совладельца индивидуальных лицевых счетов.
Также долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации независимо от того, использует ли он данную долевую часть для проживания или нет.
Стоит отметить следующее: уклонение от соблюдения режимов обслуживания имущества является административным правонарушением, предусмотренным в отдельных статьях Особенной части Кодекса РФ об административных правонарушениях. Если другой собственник не проживает в недвижимости, то в любой момент он может воспользоваться своей жилой площадью.
Совладельцы долевых частей квартиры могут менять размер имеющейся долевой части путем проведения ремонта в ней или оснащения ее техническим оборудованием и др. Это влияет на то, сколько затрат было сделано каждым сособственников на свою долю, но при этом объем возлагаемых на него прав и обязанностей будет так же увеличиваться, как и долевая часть.