Можно ли самостоятельно оформить соглашение купли-продажи жилья с использованием ипотечных средств?
На что следует обратить особое внимание при его составлении?
Есть ли «подводные камни» при составлении документа?
В статье постараемся найти ответы на эти и другие вопросы и узнаем, какие нюансы существуют при подготовке документа и можно ли его в дальнейшем аннулировать.
Что такое договор купли продажи недвижимости при ипотеке
Соглашение покупки квартиры при жилищном кредите считается главным документом, подтверждающим переход прав на собственность от продавца к покупателю. Договор купли-продажи, далее по тексту ДКП, составляется, когда жилье уже найдено и банком предварительно одобрена ипотека.
Выглядит соглашение как обычный договор покупки, но с небольшим дополнением. В тексте договора в обязательном порядке указывается, что квартира покупается на кредитные средства, предоставленные банком.
Кто готовит проект ДКП при ипотеке
Типовые формы соглашений купли-продажи есть в кредитном учреждении. Именно кредитор должен подготовить соглашение и предоставить его получателю жилищного кредита. Кроме того, заемщику выделяют для консультации и проведения операции покупки юриста, который обязан сопровождать оформление сделки.
Проект документа покупки могут предоставить представители продавца – риелторы, согласовав его заранее с банковской организацией.
Предусматривают 2 варианта составления документа:
1. Нотариально заверенный.
2. Обычный.
Нотариальный
Этот вариант соглашения купли-продажи при ипотеке составляется нотариусом. Считается наиболее безопасным. При проведении сделки нотариальные услуги не обязательны, если собственники продаваемого жилья являются совершеннолетние лица. А вот, когда речь идет о собственниках- несовершеннолетних гражданах, которые будут продавать свои доли, то документы должны быть заверены нотариально. Это прописано в законе.
Шаблон готовят на основании документов участников процесса. Текст договора согласуют с банком.
Обычный письменный
Простой вариант составления договора, не требующий дополнительных расходов. Его можно составить от руки или напечатать на компьютере. Оформлением соглашения должен заниматься человек, «подкованный» в юридических вопросах, либо хорошо разбирающийся в тонкостях сделки.
Стоит знать, что неграмотно составленный договор покупки может стать причиной отказа регистрации документа в государственном органе. А это повлечет за собой отказ в предоставлении ипотеки.
Где заключают ДКП при жилищном кредитовании
Соглашение КП при использовании заемных средств заключается в кредитном учреждении в присутствии всех участников сделки: представитель банковской организации, получатель ипотеки, продавец недвижимости. При подписании могут присутствовать не сами участники, а их доверенные лица.
Когда подписывается ДКП
Соглашение подписывается участниками, когда согласуют текст, будет внесены собственные денежные средства за приобретаемое жилье и пройдут проверки квартиры. Составляется документ в трех экземплярах – по одному для каждого участникам. До его подписания должны пройти следующие действия:
1. Проведена проверка покупаемого объекта недвижимости.
2. Внесен задаток продавцу квартиры.
Проведение проверки
Проверка «чистоты» приобретаемой недвижимости проводит получатель ипотеки, т.е. покупатель. Он может провести ее самостоятельно и грамотно составить заключительные документы, либо пригласить юриста. Банк может предоставить заемщику специалиста из юридического отдела, который проведет процесс проверки жилья.
Передача задатка
Необходимо знать, что задаток передается покупателю до подписания соглашения КП. Сумма предварительного взноса за квартиру оговаривается участниками заранее и выступает в качестве гаранта дальнейшего исполнения участниками финансовых и иных обязательств. После прохождения всех перечисленных действий, участники сделки встречаются в кредитном учреждении, где подписывают ДКП.
Срок регистрации договора купли-продажи по жилищному кредиту
Законом предусмотрен пятидневный срок проведения регистрации при ипотечном кредитовании. Срок будет зависеть от типа представленного в государственный орган документа. Например, срок регистрации обычного ДКП составит 10 дней, тогда как заверенному нотариально документу присвоят государственный номер за пять дней. Если соглашение КП передается через МФЦ, то к сроку добавляется еще пару дней.
Действия после подписания ДКП
Подписав и зарегистрировав соглашение купли-продажи, пройдет смена собственника жилья. Банк полностью рассчитывается с продавцом недвижимости и на руки получает документы на купленную квартиру. Получателю ипотеки, чтобы стать законным владельцем приобретенного имущества, необходимо:
• Отнести заявление на регистрацию нового жилья в МФЦ или ФМС.
• Переоформить договоры с коммунальными службами на себя.
• Обратиться к представителям налоговой инспекции за вычетом.
Получатель имеет законное право жить в ипотечном жилье и не более того. Продать, обменять или совершить какие-то другие действия с квартирой без согласия кредитора заемщик не вправе. Обременение на жилье снимается после погашения долга в полном объеме банку.
Правильное оформление ДКП по ипотеке
Для начала необходимо собрать запрашиваемые документы и предоставить их в банк на проверку.
Потребуются следующие документы:
• Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам.
• Паспорт получателя жилищного кредита и продавца недвижимости. Когда сделка осуществляется по доверенности, то потребуется паспорт уполномоченного лица.
• Письменное разрешение на сделку от супруга/и.
• ЕГРН-выписка.
• Документы на приобретаемое жилье.
• Копия лицевого счета.
Кредитор вправе запросить дополнительные справки технического или другого характера.
Проверив предоставленные документы, банк дает добро на оформление ДКП, либо отказывает в оформлении.
Какая сумма указывается в соглашении КП
В ДКП жилой недвижимости, которую приобретает заемщик, в обязательном порядке проставляется стоимость объекта. В противном случае договор признается недействительным, и сделка срывается. Сумма определяется:
• Владельцем недвижимости – продавцом.
• По согласованию участников процесса.
• По оценочному акту после проверки.
Законодательством установлено, что для целей налогооблажения стоимость жилья должна быть не менее 70% от ее кадастровой оценки.
Обязательно заверять ДКП нотариально
Обязательного нотариального заверения сделка не требует, если это не касается несовершеннолетних граждан. Все решения принимает кредитор, поэтому необходимо заранее узнавать, придется ли воспользоваться услугами нотариуса или можно обойтись без его участия.
В обязательном порядке запросят согласие мужа/жены на проведение сделки, если заемщик состоит в браке. Если нет, то потребуется справка, что получатель ипотеки не женат/не замужем. Данное разрешение от супруга/и заверяется нотариусом.
Нотариальные услуги потребуются и в других случаях:
o Когда документация направляется в государственный орган на регистрацию по почте.
o Когда в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший совершеннолетия.
o Когда в продаваемой жилой недвижимости прописан недееспособный гражданин.
В других случаях нотариальное заверение не обязательно.
Риски для продавца жилой недвижимости
Отметим, что при ипотечном кредитовании для владельца продаваемой жилой недвижимости риски минимизированы. Несмотря на это, стоит быть внимательным и обратить внимание на следующие моменты:
• Правильное оформление ДКП и другой документации.
• В банк передаются только копии документов.
• Проведение оценки жилья банком, чтобы цену на квартиру не завысили.
• Проверка реквизитов для получения денег за продаваемое жилье.
• Правильное составление документации при внесении денег (задатка).
Главный риск владельца недвижимости – отказ кредитного учреждения в предоставлении ипотеки и оплате квартиры. В этом случае продавец обязан будет вернуть задаток, который внес покупатель.
Когда аннулируется ДКП по ипотеке
Расторжение сделки по покупке жилой недвижимости практически не встречается. Для этого требуется согласие на аннулирование ДКП всех участников. Если согласия нет, то все вопросы решаются в судебном порядке.
Самый простой способ – отмена регистрации. Физические лица подписывают между собой соглашение о расторжении и передают его в ЕГРП. Если сделку успели зарегистрировать, то поданное заявление и соглашение о расторжении станут основанием для ее отмены в Росреестре.
Сложнее будет аннулировать ДКП, если прошла смена владельца недвижимости. Тогда придется составлять «обратный» новый договор купли-продажи, но уже в роли продавца будет выступать бывший покупатель.
Для рассмотрения дела в суде необходимо будет представить серьезные причины. Судебные органы примут дело к рассмотрению, если:
o сделка была проведена под давлением;
o ДКП заключен с недееспособным гражданином.
Нельзя забывать об исковой давности. Срок для расторжения ДКП составляет 3 года с момента проведения регистрации.