Оформляя займ на приобретение жилплощади, возникает вопрос: проверяют ли банки ипотечные квартиры? Насколько глубока и скрупулёзна эта процедура? Рассчитывать ли только на банковский анализ или самостоятельно узнавать всю подноготную приобретаемого жилья?
Осмотр без придирок.
Банковская проверка залоговой недвижимости не простирается дальше минимально необходимого пакета документов для оформления ипотеки. Поток заявок огромен и уделять каждой из них повышенное внимание нет ни ресурсов, ни острой необходимости. Главная задача кредитующей стороны – сократить финансовые риски, а для этого достаточно поверхностно просмотреть общие данные.
Основной упор делается на определение платёжеспособности заёмщика. В случае сомнений требуется привлечение поручителей или созаёмщика. Таким образом, при проблемах с основным клиентом все его обязательства переходят к подписавшимся за него.
Жилплощадь в такой ситуации выступает в качестве гарантии и в критический момент, когда окончательно становится ясно, что кредит оплачен не будет, отходит в собственность кредитующей стороны. Поскольку после этого, реализацией жилья придётся заниматься банковским структурам, заёмщику «до последнего» идут на встречу. Продажа недвижимости не привлекательная перспектива для банка, поэтому такого поворота событий стараются избегать.
Базовая проверка опирается на следующие документы:
1.Выписка из ЕГРН. По ней определяется количество собственников, следовательно, участвующих в сделке лиц.
2.Доверенность. Если продажа осуществляется не самим владельцем, а его представителем проверяется, не была ли отозвана доверенность.
3.Одобрение супруга. По закону имущество, приобретённое в браке, является совместно нажитым и реализация его допустимо только при согласии обоих владельцев.
4.Согласование с органами опеки. Проживающие в продаваемой квартире несовершеннолетние дети не могут быть выписаны без соответствующего разрешения.
Множество бумаг, полученных для ревизии, на деле проходят лёгкий аудит, без рассмотрения мелочей и нюансов. Личность и история продавца редко удостаивается пристального внимания. Запросы в НД (наркодиспансер) и ПНД (психоневрологический диспансер) осуществляются в крайнем случае. Большая часть документации принимается в виде ксерокопии.
Глубокий анализ.
Придирчивого осмотра и изучения удостаиваются те тонкости, от которых напрямую зависит возможность реализовать квартиру самим кредитором. Если обстоятельства сложились так, что заёмщик оказался неплатёжеспособным и залоговая собственность перешла во владение кредитора, она должна быть «чиста» для последующей продажи.
Важные показатели для положительного решения:
1.Техпаспорт. Речь идёт о вторичном рынке. Наличие неоформленных перепланировок снижают возможность беспроблемной реализации. Придётся вкладывать средства, а то и возвращать всё отремонтированное «на круги своя», что банку абсолютно не выгодно.
2.Рыночная стоимость. Оценка проводится с целью корректировки суммы займа. Обычно он составляет 80% от общей стоимости приобретаемой жилплощади. Остальное оплачивается покупателем первоначальным взносом. Слишком завышенная или наоборот, низкая цена негативно отразится на итоговом решении по кредитованию.
3.Отсутствие наследников. Даже если недвижимость впоследствии отойдёт в собственность банка, внезапно появившийся наследник оспорит в суде всю процедуру купли-продажи и вернёт имущество в своё пользование.
Эти пункты подвергаются тщательному и пристальному изучению. Их безупречность увеличивает шансы заёмщика на получение заветного ипотечного кредита.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих.
Рассмотрение объекта на юридическую чистоту ограничивается только теми рамками, в которые укладывается банковский интерес. На многое смотрится «сквозь пальцы», не считая это своей проблемой. Что не касается банка, может быть критично для покупателя. Вся необходимая для сделки документация, предоставленная для анализа, проверяется поверхностно. Никто не будет специально углубляться в изучение квартирного вопроса только для того, чтобы обезопасить покупателя от возможных неприятностей. Во избежание сложностей после приобретения недвижимости, покупателю не следует всецело доверять такой узконаправленной проверке.
Снизить вероятность некорректной сделки можно, обратившись за помощью к специалистам. Они досконально проверят всю историю квартиры и проживающих в ней людей. Узнают, участвует ли продавец в процедуре банкротства и проверят наличие возможных претендентов на жильё, не прописанных в нём. Перестраховаться в таких обстоятельствах не грех, а дополнительная проверка покупаемой жилплощади пойдёт на пользу.