Приобретение коммерческой недвижимости - одна из самых сложных и ответственных сделок на рынке real estate. Часто объекты продаются со скрытыми юридическими и финансовыми "подводными камнями". Чтобы их избежать, требуется максимально тщательно изучить всю документацию и проанализировать работу объекта до покупки.
Какой пакет документов необходимо запросить для комплексной проверки?
1. Правоустанавливающие бумаги: свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды земли. Убедиться в отсутствии арестов, залогов, обременений.
2. Техническая документация: кадастровый и технический паспорта БТИ, поэтажные планы. Внимательно изучить конструктивные особенности, степень физического и морального износа инженерных сетей.
3. Разрешительные документы на ведение коммерческой деятельности в здании от госорганов: Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Ростехнадзора, СЭС.
4. Договора и акты техприсоединения к электрическим сетям, подключения коммуникаций. Проверить отсутствие многолетних долгов за коммунальные услуги.
5. Подробная финансово-экономическая отчётность коммерческого объекта за последние 2-3 года: баланс, отчет о прибылях и убытках, налоговые декларации. Ключевые показатели для анализа:
- Динамика арендных платежей и чистой прибыли, темпы их роста. Оптимально 10-15% в год.
- Уровень операционных расходов по содержанию. Соотношение "доходы к расходам" должно быть не менее 30%.
- Доля просроченной дебиторской задолженности от общего объёма. Норма не более 15%.
- Стабильный спрос на аренду со стороны бизнеса. Отсутствие свободных площадей - хороший знак.
- Показатель чистого операционного дохода в расчёте на квадратный метр. Для офисов от 1000 руб/м2 в месяц.
В дополнение к документальной проверке обязательно лично посетите объект коммерческой недвижимости, осмотрите в натуре до совершения сделки. Оцените востребованность локации среди бизнеса, транспортную доступность, парковочные места, состояние инженерных систем и отделки здания.
Если вы не обладаете глубокими знаниями в этой сфере, имеет смысл привлечь профильных экспертов. А именно: оценщика недвижимости, юриста, бухгалтера. За 10-20 тысяч рублей они помогут качественно проанализировать документы и дать заключение о целесообразности вложений в конкретный коммерческий объект недвижимости. Это избавит от серьезных рисков приобрести проблемный актив.