Самым эффективным инструментом арендодателя для защиты от неуплаты или порчи имущества является юридическое соглашение. К сожалению, масса собственников квартир пренебрегают официальным оформлением отношений во избежание налоговых сборов и бумажной волокиты, и тем самым подвергают себя еще большему финансовому и имущественному риску. Арендаторы – народ часто непредсказуемый и небрежный к чужому имуществу, поэтому собственнику квартиры придется тщательно отбирать съемщиков в самом начале их отношений.
Права арендодателя
В рамках такого официального соглашения, хозяин недвижимости имеет право регулировать срок действия договора в зависимости от оговоренных условий. К примеру, арендодатель может расторгнуть соглашение, если не были указаны сроки или в случае неуплаты арендатором. Порча имущества арендодателя является веской причины досрочного расторжения соглашения. В то же время важно отметить, что форс-мажор в виде насильственных действий сторонних лиц и соответствующая порча имущества арендодателя – к примеру, грабеж или разбойное нападение на арендатора, не является зоной ответственности арендатора. Кроме того, уважительные причины со стороны арендатора (например, женитьба или смерть близкого человека и вынужденный переезд) и прочие непредвиденные обстоятельства также могут послужить причиной досрочного расторжения.
Порча имущества арендодателя: кто прав, а кто виноват?
Гражданский кодекс регулирует жилищные отношения, и обязывает арендодателя обеспечить заявленный уровень комфорта, оплачивать в бюджет налоги за арендный доход, и оплачивать расходы КСК. Арендодатель не имеет права требовать возмещения материального ущерба за недостатки, к появлению которых арендатор не имеет никакого отношения – к примеру, отсутствует оконная ручка или протекает змеевик в ванной). В таком случае, арендатор имеет право потребовать от арендодателя устранения недостатков, не отраженных должным образом в соглашении, и более того – потребовать уменьшения арендной платы соразмерно сумме дискомфорта и даже досрочно расторгнуть соглашение и отказаться от квартиры. Если обнаруженный недостаток не был устранен арендодателем, арендатор может самостоятельно устранить недостаток в квартире и зачесть сумму расходов в счет оплаты аренды.
Если же произошел неприятный инцидент в виде пожара или потопа, во-первых, такие случаи также должны быть четко прописаны в соглашении (рекомендуется не поддаваться соблазну скачать готовые шаблоны арендных соглашений или все же детально дополнить готовые шаблоны), и во-вторых, в случае контролируемой человеком ситуации, ответственность несет виноватый. Примером такой порчи имущества может служить неправильное подключение и использование электроприборов арендатором, в результате чего произошел пожар – тогда ответственность за восстановление и компенсацию убытков несет арендатор. Но если причина была в дефектной проводке, а за ее качество отвечает арендодатель – тогда восстанавливать имущество будет сам арендодатель.
Эти примеры еще раз наглядно демонстрируют, насколько важно детально оговаривать условия соглашения: конкретно прописывать зоны ответственности за электричество, системы водоснабжения и водоотведения и сантехнику. Фиксация состояния жилища до заселения арендатора поможет при спорных обстоятельствах или выселении оценить масштабы произошедших изменений: что в квартире испортилось в силу амортизации, а что было испорчено арендатором. Как бы то ни было, сначала можно попробовать решить все мирным путем, в противном случае прибегнуть к помощи суда.