Покупка недвижимости таит в себе много нюансов, незнание которых может привести к печальным последствиям. К тому же не стоит забывать о том, что на рынке недвижимости есть большой риск нарваться на мошенников, из-за которых вы можете остаться без денег и жилья. В данной статье мы расскажем о том, как проверить квартиру перед покупкой, и на что необходимо обращать внимание при выборе, чтобы избежать обмана.
Как проверить недвижимость перед покупкой
1. Проверяем продавца
Для начала необходимо проверить документы на квартиру, чтобы убедиться в ее юридической чистоте. Попросите продавца, чтобы он предоставил вам правоустанавливающие документы на недвижимый объект (договор купли-продажи, дарственная или завещание), справку о регистрации и выписку из ЕГРН. В выписке содержится вся необходимая информация об обременениях, перепланировке (если она проводилась), история о запретах, и сведения о бывших и настоящих собственниках. Ведь если недвижимость находится в залоге у банка или же арестована, то осуществить сделку купли-продажи не получится по той причине, что такая сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре.
2. Продажа недвижимого объекта по доверенности
От покупки недвижимости по доверенности стоит отказаться. Связано это с тем, что такой способ продажи очень часто используют мошенники. Если же вы решились на такую покупку, настаивайте на встрече с собственником. Причём это должна быть личная встреча. Ни о каких видеозвонках речи быть не может. Если же продавец будет утверждать о том, что личная встреча по каким-либо причинам невозможна, не стоит рисковать, откажитесь от покупки. Если же с настоящим собственником удалось встретиться, попросите его предоставить документы, чтобы сверить данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эти же сведения указаны в Росреестре. Если же у владельца нет возможности участвовать в сделке, обратитесь к нотариусу, указанному в доверенности. Предоставьте нотариусу копию доверенности и попросите, чтобы он подтвердил подлинность подписи.
3. Проверяем основание права собственности
В нем содержится информация о том, на каком основании квартира перешла в собственность - в результате дарения, вступления в наследство или же по договору купли-продажи. Покупка квартиры, перешедшей в собственность по наследству или же по договору дарения опасна тем, что есть риск того, что в скором времени после покупки могут объявиться родственники, у которых есть все шансы признать в судебном порядке сделку недействительной и вернуть себе квартиру. Чтобы минимизировать риски, обращайте внимание на дату вступления в наследство. С момента вступления в наследство должно пройти не менее 3 лет. Наиболее безопасный вариант покупки недвижимости - по договору купли-продажи. Но и здесь необходимо обращать внимание на дату. Например, если квартира была куплена совсем недавно и уже вновь выставляется на продажу, есть большая вероятность, что с квартирой не все в порядке, особенно если через небольшой промежуток времени заключалось несколько сделок.
4. Зарегистрированные лица
Узнать о том, кто зарегистрирован в квартире можно из справки о составе семьи или из справки о регистрации по форме 9 из ЕЖД (Единого жилищного документа). Получить этот документ может в МФЦ владелец или любое зарегистрированное в этой квартире лицо.
В справках содержится информация не только о зарегистрированных на данный момент лицах, но и о лицах, которые здесь были прописаны ранее. Также из этой справки можно узнать, проживают ли в этой квартире дети, не достигшие совершеннолетнего возраста и лица, отбывающие наказание.
Если в квартире зарегистрированы лица, не достигшие несовершеннолетнего возраста, нужно заранее выяснить, имеется ли у продавца разрешение на проведение сделки от органов опеки. В противном случае покупать такую недвижимость рискованно.
5. Совместно нажитое имущество
Если недвижимый объект приобретался в браке, то он является совместно нажитым имуществом. Соответственно без нотариально заверенного согласия второй половинки продать его будет невозможно. Если же супруги на момент продажи недвижимости находятся в разводе, то попросите продавца предоставить решение суда о разделе имущества. Если же этого документа не будет, то сделку легко оспорить. Если же недвижимость перешла по наследству либо дарственной, то этот документ не потребуется.
6. Материнский капитал
Если недвижимость была куплена на средства маткапитала, то детям должны быть выделены доли. В противном случае это считается нарушением закона. Если же сведения о материнском капитале в договоре отсутствуют, попросите продавца предоставить справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда.
7. Проверка документов
Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с настоящим владельцем квартиры, а не мошенником, необходимо проверить паспорт. Сделать это можно на сайте МВД России. Все данные, указанные в паспорте, должны совпадать с данными, указанными в выписке из ЕГРН и документах на недвижимый объект. Ну, и, конечно, же необходимо убедиться в том, что паспорт не просрочен. Если же после покупки квартиры владелец менял паспорт, посмотрите на последней странице паспорта имеется информация о паспортах, выданных ранее.
8. Проверяем справку по ипотеке
Если квартира была куплена в ипотеку, требуйте, чтобы продавец предоставил вам справку из банка, подтверждающую, что заёмщик полностью расплатился с банком. Если же кредит полностью не погашен, возьмите справку о размере задолженности и обсудите с банковским сотрудником схему проведения сделки. Всё дело в том, что пока собственник полностью не выплатит ипотеку, квартира будет считаться собственностью банка. Поэтому, чтобы продать её, необходимо разрешение банка.
9. Проверяем справки из наркологического и психдиспансера
Это необходимо для того, чтобы убедиться, что собственник не стоит на учёте в этих медицинских учреждениях и не страдает психическими заболеваниями. Связано это с тем, что если выяснится, что продавец страдает психическими заболеваниями, то сделку в судебном порядке признают недействительной. В результате квартиру вернут прежнему владельцу, а вот деньги к этому моменту могут быть уже потрачены. В таком случае суд обяжет выплачивать деньги частями, а это может растянуться на многие годы.
10. Проверяем наличие задолженности по коммунальным платежам
Если у собственника имеется задолженность за капремонт или коммунальные платежи, то при продаже долги переходят к новому собственнику. Чтобы этого избежать убедитесь, что у продавца нет долгов. Содержатся сведения о долгах в ЕЖД.