Сделки с залоговым имуществом возможны при соблюдении нескольких условий, при соответствующей позиции банка-залогодержателя. Кроме того, подобные сделки несут некоторые риски для покупателя.
Главные условия
Поскольку ипотечная квартира в Новосибирске, по сути, принадлежит банку, вплоть до полного погашения кредитных обязательств, оформить сделку купли-продажи подобной недвижимости можно тремя способами:
1. Досрочное погашение задолженности продавцом до продажи квартиры. Оптимальное решение, если сумма задолженности небольшая. В этом случае недостающие деньги продавец может попросить у покупателя (в качестве задатка) и направить их на погашение кредита. После останется взять справку из банка, снять обременение с квартиры в Росреестре и приступить к оформлению сделки купли-продажи.
2. Досрочное погашение в ходе оформления сделки. Этот вариант подойдет, если сумма задолженности по ипотеке достаточно большая. Дополнительно понадобится разрешение банка. Поскольку юридическое сопровождение сделки берет на себя банк, риски покупателя минимальны. Что касается расчетов, то сумма сделки вносится одновременно двумя платежами. Одна часть – в счет погашения ипотеки, вторая – передается продавцу (за вычетом суммы кредитной задолженности). Внести средства по сделке можно как наличными деньгами (в данном случае открываются 2 банковские ячейки), так и безналичными – на аккредитованные счета.
3. Ипотечная квартира в ипотеку. Звучит странно, но тем не менее применяется на практике. Для оформления сделки покупатель оформляет на свое имя кредит в том же банке (при условии согласования сделки кредитным учреждением). Залогодержатель при этом не меняется. Иски покупателя минимальны, поскольку сделка проводится под строгим контролем юристов и службы безопасности банка. Второй вариант – оформление кредита в другом банке намного сложнее, занимает много времени. Банки идут на такие сделки неохотно.
Риски покупателя
При соблюдении норм законодательства каких-либо серьезных рисков для покупателя нет, но стоит учитывать следующие моменты:
· не стоит передавать продавцу крупную сумму в качестве залога – после погашения задолженности продавец может решить не продавать квартиру, тогда возврат залога возможен только через суд (процедура небыстрая и может занять годы);
· банк может согласовать сделку, но только после выполнения продавцом определенных условий;
· при внесении аванса за ипотечную квартиру, залогодержателем которой является другой банк, есть риск потерять деньги (обслуживающий банк может отказать в оформлении сделки, а аванс вернуть нельзя);
· банк может не препятствовать проведению сделки, но может отказать в кредитовании конкретному продавцу.
Однако основной риск – это передача значительной суммы в качестве залога. Сделка в данном случае ничем не обеспечена, разве что условиями договора аванса. Вернуть свои средства покупатель, конечно, сможет, но только в судебном порядке. А это потраченное впустую время и нервы.