Система рассрочки, или частичной оплаты за приобретенную квартиру, известна на первичном рынке недвижимости еще с конца прошлого века. Вплоть до 2008 года большая часть застройщиков имели дело с рассрочкой под проценты, однако мировой финансовый кризис ввел свои коррективы. После пережитых экономических потрясений система рассрочки стала по-настоящему массовым инструментом, благодаря которому люди получили возможность приобретать квартиры в новостройках. Более того, заемщики стали предлагать возможность взять беспроцентный кредит.
Рассрочка с процентами и без – в чем разница?
После того, как на мировую экономику обрушился страшный кризис, многие финансовые компании посчитали лучшим свернуть свои ипотечные программы. Для большинства жителей страны ипотека стала недоступной, и возможность приобрести новое жилье стала призрачной. Чтобы хоть как-то привлечь потенциальных покупателей, застройщики вынуждены были заняться разработкой новых механизмов продажи недвижимости. Они на практике сумели дать достойный ответ банкам и финансовым структурам, которые существенно ужесточили требования к своим клиентам. Именно благодаря появлению новых механизмов падение спроса на новое жилье не обернулось катастрофой.
Как правило, согласно договору, необходимо погасить всю стоимость недвижимости до момента окончания строительства – только в этом случае заем будет беспроцентным. Размер первоначального взноса может колебаться от 30 до 70% и зависит от конечной стоимости жилья. В случае если вы желаете получить больший срок для погашения задолженности по кредиту, придется выплачивать проценты. Необходимо отметить, что условия предоставления ипотеки и процентные ставки у застройщиков практически ничем не отличаются от банковских. Смотрите сами – если у вас есть возможность погасить всю стоимость квартиры за 2-3 года, то брать ипотеку не имеет смысла – это будет не выгодно. В такой ситуации расходы на обслуживание и оформление кредита вряд ли окупятся.
Длительную рассрочку часто предоставляют те застройщики, которые продают новое жилье посредством инструментов жилищно-строительных кооперативов. Если недвижимость приобретается при содействии ЖСК, основанием для приобретением собственником недвижимости становится полная выплата пая. Однако ГК РФ не предусматривает обязательство заемщика полностью погашать задолженность до момента окончания строительства. А это значит, что ЖСК имеет полное право предоставлять рассрочку не только на момент ведения строительных работ, но и после их завершения.
Заем под «честное слово»?
Не подлежит сомнению тот факт, что получить заем у компании-застройщика намного проще, чем взять ипотеку в банке. И у этого есть вполне простое объяснение – застройщики не требуют от покупателя документов, подтверждающих их материальное положение и доходы. Дольщикам проще согласовать порядок выплат, суммы погашения задолженности и сроки, ведь договор на покупку квартиры составляется индивидуально. Более того, застройщики предпочитают не штрафовать своих заемщиков, которые по той или иной причине не смогли вовремя внести очередной платеж и пророчили его на пару дней.
Большинство людей не желает связываться с ипотекой – банки требуют полный пакет документов от потенциального заемщика, а сама процедура кредитования отнимает много времени. А вот рассрочка не требует никаких дополнительных документов, подтверждающих материальные доходы заемщика, оформляется без залога и обязательного поручительства и позволяет разбить сумму задолженности на платежи, которые будут выплачиваться в течение нескольких лет.
Благодаря приемлемым условиям кредитования, застройщики привлекают большое количество потенциальных покупателей. Дело в том, что не многие люди имеют возможность сразу купить квартиру за наличные средства, зато они могут нескольких лет вносить крупные суммы и погашать кредит частями. Такие лояльные условия рассрочки от застройщиков привлекают все больше и больше покупателей, что позволяет увеличить объем продаж и прибыль компании.
У разбитого корыта?
Сразу же может показаться, что рассрочка – это дополнительная возможность приобрести недвижимость и снизить при этом свои затраты, а также свести существующие риски к минимуму. Но везде есть скрытые подводные камни. Может случиться так, что вы купите квартиру по системе частичного погашения стоимости, а застройщик окажется недобросовестным и прекратит выполнение своих непосредственных обязательств. Тогда вы рискуете теми деньгами, что уже внесли в счет оплаты за квартиру. При этом те, кто решился прибегнуть к рассрочке, рискуют больше тех, кто сразу выплатил полную стоимость квартиры или оформил ипотеку в банке. Все просто – в случае передачи строительного объекта другому застройщику, он станет предлагать покупателям выкупить свое жилье по новой цене, установленной им самим. И покупателям придется выложить больше, чем было указано в договоре с первой фирмой.
Если же будет начата процедура объявления банкротства, а объект при этом будет введен в строительство, покупатели имеют право требовать только возврата своих средств, но не права собственности на жилье. Но даже те, кто оплатил полную стоимость квартиры, рискуют. В случае несостоятельности строительной компании им придется доплачивать, не смотря на выполнение всех своих финансовых обязательств по договору. Согласно действующему законодательству, если компания-застройщик объявляется банкротом, дольщики должны объединиться в ЖСК и закончить строительство объекта своими силами.
Определенному риску подвергают себя и те компании, которые предлагают жилье в рассрочку. Стоит ли говорить о том, что подобные компании проверяют потенциальных заемщиков лишь формально? К сожалению, далеко не каждый в состоянии правильно распределить финансы и просчитать возможные риски в случае получения рассрочки на квартиру. Сумма каждого платежа по рассрочке намного превышает аналогичную выплату в ипотеке. А, значит, количество невыплаченных платежей по рассрочке может значительно превышать задолженность по ипотеке. Само собой, что подобная ситуация не лучшим образом сказывается на финансовом положении компании-застройщика. Вот почему перед тем, как приобретать недвижимость у определенного застройщика, необходимо поинтересоваться – какой процент жилья реализуется при помощи рассрочки.
Другой вариант – если заемщик не может выполнять свои обязательства согласно договору о рассрочке. Тогда договор разрывается, а компания-застройщик обязуется выплатить дольщику всю сумму за исключением штрафных санкций, прописанных в договоре. Каждая компания самостоятельно устанавливает размер штрафа.
Перспективы
Невзирая на риски, описанные в данной статье, эксперты прогнозируют системе рассрочек в ближайшие несколько лет небывалый рост. Жесткие условия, которые выдвигают банки к своим потенциальным заемщикам, дорогое обслуживание ипотечного кредитования, а также преимущества системы «отложенного платежа» создают все условия для процветания альтернативных ипотечному кредитованию вариантов.
Реализация квартир по системе рассрочки дает возможность застройщикам составлять достойную конкуренцию банковской ипотеке. Данная схема пользуется большой популярностью среди тех, кто по разным причинам не может или не хочет оформлять ипотеку в банке. В первую очередь это касается тех заемщиков, которые уже получили отказ в оформлении ипотеки.
Приобретая жилье по системе рассрочки, следует помнить несколько особенностей. Стоимость приобретаемой квартиры будет дороже, чем в случае 100% оплаты. Застройщики могут указывать разную цену на жилье – без скидок и со скидками для тех, кто может сразу выложить всю сумму за квартиру. Это позволяет просчитать сумму переплаты самостоятельно.
Несмотря на видимые преимущества рассрочки перед ипотекой, подобный механизм приобретения жилья все же несет в себе определенные риски. С целью обезопасить себя от обмана, рекомендуется приобретать жилье на высоких стадиях готовности строительных объектов. Это позволит свести риск покупателя к минимуму.