Представим, что вы хотите совершить ответственный шаг – приобрести квартиру, которая вам понравилась или продать свою собственную. Существует много деталей и нюансов, которые важно знать и покупателю, и собственнику.
Что посоветовал бы опытный юрист?
Предлагаем несколько советов, на которые надо обратить пристальное внимание:
• Квартира может оказаться нечистой, а значит в любой момент может появиться незаконно выписанный гражданин. Необходимо убедиться в чистоте документов: желательно вместе с риэлторами поехать и посмотреть количество прописанных в домовой книге – получить справку «форма 40». Случается, что зарегистрирован человек, находящийся в местах заключения. Собственник, как правило, не может его выписать, оставив без жилья.
• Взять справку на продажу, в которой указан реальный размер долга по коммунальным платежам. Будет весьма неприятно узнать, что купленное вами жильё имеет задолженность – 300000 рублей. Лучше поехать лично и спросить самостоятельно, так как иногда эта информация утаивается от покупателя.
• Не полениться зайти к соседям на площадке, сверху и снизу. Именно они могут рассказать много того, о чём не скажет хозяин квартиры и риэлторское агентство. Пусть домочадцы дадут своё интересное описание.
• Необходимо обратить внимание на личность продавца, особенно, если он недавно получил квартиру по наследству. Как бы не оказалось, что объявятся неизвестные родственники, также претендующие на долю в квартире.
• Не все продавцы желают показывать полную стоимость жилья. Если они владели квартирой менее трёх лет, то они должны будут заплатить налог от продажи. Для этого они будут в договоре указывать другую сумму, а остальные средства захотят получить под расписку. В случае, если обнаружатся права третьих лиц, покупатель захочет признать сделку недействительной и оформить двустороннюю реституцию (двусторонний возврат средств и имущества), тогда можно вернуть только сумму средств, указанную в договоре. Деньги, передаваемые по расписке, возвратить не получится. Придётся вести судебные разбирательства.
• Нежелательно приобретать имущество по нотариальной доверенности. Здесь возможны многие рискованные моменты: существует ли нотариус, заверявший документ, не состоит ли собственник на психоневрологическом учёте, проверка самого доверенного лица и многие другие сложности.
• Обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке, проверить наличие бывших супругов. Поскольку имущество является общим, он или она могут иметь свои права, после чего начнут оспаривать куплю-продажу. Эти стороны должны предоставить нотариальное согласие при оформлении сделки.
• Обязательно изучить следующие документы: договор дарения, соглашение на приватизацию, техпаспорт квартиры, выписка из Росреестра, сведения о ремонте и т. д.
• Невыгодным является вариант продажи жилья в рассрочку. Если покупатель не может внести всю сумму сразу, существует риск накапливания задолженности, так как контролировать наличие денежных средств у покупателя не всегда возможно. Человек не только может потерять работу, но и лишиться жизни. Тогда выплата долга ляжет на наследников.
• Удостовериться, что в квартиру не был вложен маткапитал. При таких обстоятельствах у детей имеются собственные доли. Если младшему ребёнку ещё не исполнилось двенадцать лет, и дети не записаны как собственники, то здесь возможно ущемление их прав. Нельзя подписывать договор, пока вам не предоставят справку из пенсионного фонда об использовании средств материнского капитала.
При решении жилищных вопросов важны грамотные консультации по знанию прав и законов. Компетентный и профессиональный юрист может помочь разобраться во всех деталях купли-продажи. Он учитывает все мелочи в документах и проверит, всё ли в порядке, как устранить недостатки в ближайшее время. Его цель – защитить покупателя и продавца от мошенников. Будьте внимательны и осторожны!