Приобретение жилья в Новосибирске, в строящемся доме до недавнего времени больше напоминала игру в рулетку. Выигравший получал-таки новое жилье, проигравший оставался без денег, жилья и возможности привлечь застройщика к ответственности. В 2019 г. был принят закон о финансировании жилищного строительства с привлечением специальных счетов.
Что это такое
По сути, эскроу-счет – это обычный банковский счет, и предназначен он для операций меж покупателями объектов недвижимости и строительной компанией. Особенность в том, что компания-застройщик сможет получить деньги за квартиру лишь после сдачи готового дома в эксплуатацию.
Если по каким-то причинам дом не был сдан вовремя, то покупатель может вернуть себе деньги со счета. Но только при условии, что застройщик объявил о банкротстве или нарушил пункты договора, подписанного при открытии эскроу-счета.
Ограничение по возврату – 10 миллионов рублей (даже если предполагалось выкупить несколько квартир на большую сумму). Эти деньги будут выплачены покупателю и в случае, если обанкротится сам банк.
Если финансирование строительства производится застройщиком из собственных средств, то счет открывается в банке-эскроу-агенте (перечень утвержден ЦБ), который выбирает сам застройщик. Если стройку финансирует банк, то счет открывается в этом же финансовом учреждении по умолчанию.
Что касается ипотечного кредита, то здесь будущий владелец недвижимости волен выбирать кредитное учреждение самостоятельно.
Ипотека с применением эскроу-счета – особенности
Алгоритм довольно простой. Заемщик оформляет ипотечный кредит в нужном ему банке, после заключает со строительной компанией договор, в нем указано, что расчеты будут производиться посредством эскроу-счета.
Потом необходимо зарегистрировать договор в Росреестре и открыть эскроу-счет в банке (бесплатно). Когда в роли кредитора выступает другое кредитное учреждение, заемные средства вместе с первым взносом перечисляются на эскроу-счет.
Преимущества и недостатки
Главный плюс – это гарантия того, что покупатель вернет назад свои деньги в ситуации, если застройщик обанкротится или сорвет сроки сдачи дома. Открытие и обслуживание счета являются бесплатными, что также не может не радовать.
А теперь о минусах, основной из которых – повышение цен на недвижимость. Поскольку к деньгам потенциальных покупателей у застройщика доступа нет, компании придется брать кредиты, процент переплаты по которым будет заложен в стоимость квартиры.
Второй момент – ограничение по сумме возврата. 10 миллионов – неплохая сумма, за которую можно купить две и даже три трехкомнатных квартиры в регионе. Но недвижимость в центре столицы стоит дороже, поэтому и риски (пусть и не такие большие) у покупателей все же остаются.
Инфляцию также никто не отменял. Деньги на эскроу-счетах заморожены как-минимум на пару-тройку лет (примерно столько строятся жилые комплексы), а стоимость недвижимости растет. Если застройщик обанкротится, покупатель получает свои средства, но вот купить что-то стоящее на них уже вряд ли сможет.
Ипотечники также находятся в зоне риска. Проценты, выплаченные по кредитному договору – это расходы покупателя, которые ему никто не возместит. В итоге, в случае банкротства застройщика, можно потерять до 20% от стоимости квартиры, даже при условии полного возврата средств со счета.