Рынок недвижимости в текущем году не мог не откликнуться на все изменения, происходившие в экономике в целом. Пандемия, снижение доходов населения, замедление темпов строительства – все это не могло не сказаться на уровне цен. Давайте попробуем разобраться, что ждет рынок в 2021 году, и стоит ли приобретать недвижимость прямо сейчас.
Тренды 2020
Начало 2020 года не предвещало никаких кардинальных перемен на рынке первичной и вторичной недвижимости. Объемы ипотечного кредитования сохранялись на стабильном уровне, строительство также не обещало резких скачков, перспективы отрасли были в целом позитивными.
Однако ограничительные меры, введенные в связи в пандемией, привели к простою всю мировую и российскую экономику. Строительные работы были приостановлены, а население фактически лишилось доходов, достаточных для приобретения жилья или получения ипотеки.
Государство попыталось повлиять на ситуацию при помощи программы льготного ипотечного кредитования. Результат не заставил себя долго ждать – рынок оживился, граждане начали активно участвовать в государственной программе, даже несмотря на риск лишиться доходов из-за второй волны инфекции.
Как это часто бывает при попытках искусственного регулирования рыночных отношений, программа льготного кредитования привела к перегреву рынка. Строители и посредники начали завышать цены. По данным исследований ведущих агентств недвижимости, в сентябре 2020 года средняя стоимость жилья на первичном рынке выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 14-15%. Застройщики воспользовались повышенным спросом для компенсации своих потерь в результате ограничений.
Чего ожидать от 2021?
К концу 2020 года экспертам рынка стало окончательно ясно, что в 2020 году значительная часть спроса на недвижимость была удовлетворена. А это значит, что в 2021 году нас может ожидать резкий уход с перегретого рынка покупателей, и строительную отрасль ждет резкий спад.
Кроме того, среди факторов, которые будут влиять на цены в 2021 году, относятся:
• предполагаемые резкие колебания курсов валют, обусловленные продолжающимися кризисными явлениями в мировой и российской экономике;
• снижение доходов населения;
• возможный рост дефолтов по ипотечным кредитам, оформленным в 2020 году, обусловленный тем, что в рамках программы льготной ипотеки займы часто оформлялись без тщательного анализа собственной платежеспособности со стороны заемщиков, проще говоря, люди брали кредиты, которые были им «не по средствам»;
• изменение структуры спроса из-за перехода на удаленную работу; аналитики говорят о том, что сейчас спрос на недвижимость смещается из крупных городов в провинцию, растет и спрос на загородное жилье.
Таким образом, строить достоверные прогнозы рынка на 2021 год практически невозможно. Если будут продлены или возобновлены антивирусные ограничения, спрос скорее всего упадет, и игроки рынка будут вынуждены снизить цены. При это в случае продолжения программы льготной ипотеки падения цен не случится, и вероятнее всего стоимость жилья продолжит расти.
Брать или не брать?
Все вышесказанное не означает, что покупка жилья в текущей ситуации нецелесообразна. Если квартира потребуется в ближайшее время, есть источники оплаты первоначального взноса и погашение ипотечного кредита, откладывать сделку не следует. Эксперты говорят о том, что займы по льготной ставке делают стоимость кредита более низкой, чем стандартная арендная плата за аналогичное жилье.
Однако если покупка недвижимости – способ инвестирования, торопиться с покупкой не стоит. С учетом динамики рынка получить доход от таких вложений в ближайшей перспективе вряд ли удастся.