Приобретая квартиру по ипотеке, покупатель обычно так сильно увлечен выбором наиболее привлекательной программы, подсчетом процентов и предвкушением того, что в скором времени он станет собственником жилья, что забывает о возможных рисках при сделках с недвижимостью. А то, что купля-продажа совершается при участии банка и страховой компании, еще больше его запутывает. Ведь покупателю кажется, что банк и страховщик уж точно позаботятся о своих рисках и проверят жилье.
Но так ли все просто на самом деле?
К сожалению, как показала практика, сделка купли-продажи квартиры с привлечением денег кредитной организации может быть признана недействительной. Конечно, в этом случае в дело вмешивается страховая компания. Все-таки страховщик - это обязательный участник ипотечного кредитования, так как без страховки банк просто не согласиться дать заемщику денег. Именно сотрудники страховой организации и занимаются проверкой квартиры на возможные проблемы с третьими лицами и по результатам такой проверки либо соглашаются на страхование, либо нет. Но их проверки недостаточно - необходимо, чтобы историю объекта недвижимости проверило и агентство недвижимости.
В случае возникновения каких-либо проблем адвокаты страховой компании решают их различными способами, в том числе и в судебном порядке. Если сделка признается недействительной, то страховщик возмещает банку все убытки, связанные с ней. Но юридической практике известны и случаи, когда страховая компания не хочет брать на себя эти убытки и стремится уйти от ответственности. Ясно, что при таком варианте развития событий пострадавшим окажется покупатель: ему придется выплачивать ипотечный кредит за квартиру, владеть которой он не сможет.
Что же делать, чтобы не попасть в такую ситуацию?
Во-первых, следует помнить, что покупке квартиры по ипотеке присущи те же риски, что и при сделках с вторичным жильем. Но страховщики обычно проверяют только предыдущую сделку с данным объектом. Очевидно, что этого мало, для того чтобы убедиться в том, что недвижимость юридически чиста. Во-вторых, без четкого понимания всех тонкостей проходящих на рынке недвижимости операций трудно не наделать ошибок. В связи с этим будет лучше всего, если сопровождение сделок с недвижимостью будет поручено знакомым специалистам либо агентству недвижимости.
Одной из самых распространенных проблем при приобретении недвижимости является притязание третьих лиц на данную площадь после завершения сделки. Такие споры могут возникнуть с наследниками бывших хозяев или с их супругами (если недвижимость являлась совместно нажитым имуществом), а также при наличии имеющих регистрацию в квартире людей, безвестно отсутствующих, и так далее.
Основные рекомендации, которые позволят снизить риски при покупке квартиры, звучат так:
Продажа квартиры по доверенности должна, как минимум, насторожить покупателя; то же самое можно сказать и про срочную продажу; Если на приобретаемую квартиру претендует много наследников, то велика вероятность конфликтов с ними в будущем; Довольно рискованной может оказаться сделка по покупке квартиры, которая была получена предыдущим собственником в дар от человека, не являющегося родственником; Иногда в целях уклонения от уплаты налогов сумма сделки занижается. Не стоит этого делать, ведь в случае признания сделки недействительной вернуть реально потраченные деньги будет проблематично; Также достаточно рискованной можно назвать сделку по покупке квартиры, которая очень часто меняла владельцев. Узнать историю перехода прав на недвижимость можно, получив выписку из ЕГРП; Предпочтение при покупке лучше отдавать новым домам; Договор о страховании от потери права собственности (титульное страхование) должен заключаться на срок не менее трех лет и в проверенной компании.