Продажа квартиры и покупка новой становится все более распространенной практикой на рынке недвижимости Новосибирска, сегодня количество таких сделок динамично растет. На самом деле, однако, это не так просто, как может показаться, особенно когда ипотека является дополнительным источником финансирования. Проблемой также оказывается правильное согласование продажи имеющейся квартиры и покупки новой. Налоговые правила и кредитная нагрузка на недвижимость также вызывают сомнения. Как решить эти проблемы и избежать неприятностей?
Связанная транзакция - возможные сценарии
Продажа квартиры и покупка новой - довольно специфическая форма связанной сделки. Все дело дополнительно осложняется финансированием покупки за счет ипотечной ссуды. Стоит помнить, что принимаемые решения не должны приводить к потере финансовой ликвидности. Поэтому самый безопасный вариант - следовать порядку, в котором сначала продается старая недвижимость, а затем приобретается новая. Однако как себя вести, когда на рынке появляется чрезвычайно привлекательное предложение, которым жалко не воспользоваться, а выставленная квартира все еще ждет покупателя?
Если есть возможность кредитовать, сначала нужно купить новое жилье, а затем уже продавать имеющееся. Средства, полученные от продажи, покроют частичное погашение обязательства по контракту или позволят отказаться от невыплаченной части кредита, если она выплачивается траншами. В такой ситуации становится важным размер комиссии, которая исчисляется на основе предоставленной и невыплаченной суммы, а комиссия рассчитывается на переплату в случае досрочного погашения.
Другой распространенный сценарий - заключение предварительного договора купли-продажи с покупателем старой квартиры, который соглашается завершить сделку в более поздний срок. В этом случае возможны две модели поведения в зависимости от того, на вторичном или первичном рынке приобретается квартира.
Вторичный рынок предлагает недвижимость, покупка которой чаще всего предполагает единовременную выплату всей ипотечной ссуды. Стоит знать, что требование получения финансирования от банка - это собственный вклад, владение которым может зависеть от продажи предыдущей квартиры.
С другой стороны, недвижимость на первичном рынке передается покупателю в недостроенном состоянии, поэтому ипотека обычно выплачивается траншами, поскольку в финансирование входит еще и отделка квартиры. Если старая квартира еще не выплачена, есть риск, который большинство банков не примет. Поэтому такие ситуации рассматриваются индивидуально на уровне отдела кредитных рисков. Требование к акцепту - это необходимость внести весь собственный вклад до выплаты последнего транша. В связи с тем, что на этом заканчивается вся транзакция, необходимо помнить об окончании расчетов, как с банком, так и с застройщиком. Поэтому на данном этапе должен решаться вопрос, связанный с продажей квартиры и покупкой новой.
Третий вариант дает возможность воспользоваться самым дешевым вариантом ипотечного кредита на рынке. Есть возможность продать квартиру в кредит, а позже купить новую. А пока, то есть после продажи недвижимости, но перед покупкой другой квартиры, можно назначить встречу с покупателем с отсрочкой передачи ключей или сдачи в аренду на необходимое время.
Продажа квартиры в кредит и покупка новой - как это сделать?
Если покупка существующей недвижимости была профинансирована за счет кредита, лучше всего подписать договор купли-продажи квартиры в кредит и покупку новой в такое время, чтобы можно было предоставить банку, выдающему новый кредит, необходимое свидетельство о погашении предыдущего. Часто для этих формальностей достаточно двух недель, но если покупатель также подает заявку на получение кредита, процедура происходит значительно дольше. Получается, что период, в течение которого банк, кредитующий покупателя, будет переводить средства на банковский счет, на котором у продавца есть кредит, также должен быть определен. В противном случае, если это позволяет кредитоспособность, необходимо параллельное погашение платежей по обоим обязательствам.