Если не вдаваться в дебри юриспруденции, можно сразу всех успокоить: каждый гражданин России, достигший 18 лет, является именно таковым по умолчанию – право-и дееспособным.
Это значит, что обладая определенными полномочиями, закрепленными юридически, он способен к действию в их рамках по своему усмотрению. Например, распоряжаться собственным имуществом и участвовать в операциях такого рода. Но если заинтересованные лица докажут, что он не имел права или возможности поступать по своей воле, сделку могут признать недействительной. Поэтому стоит прояснить тонкости таких «способностей».
Правоспособность физического лица.
В широком смысле, правоспособностью человека считаются его возможности, узаконенные юридически, совершать действия и отвечать за них в соответствии с существующим законодательством. Чаще всего вопрос о такой «способности» интересует покупателей во время операций с недвижимостью. В этом частном случае речь идет о наличии у лица имущественных прав на жилище.
Значение дееспособности хозяина квартиры для ее продажи
Не менее важной при таких сделках является способность владельца к самостоятельному действию и волеизъявлению в пределах закрепленных за ним прав. Всякие права, как и медаль, имеют обратную сторону – обязанности. Необходимо осознавать последствия предпринимаемых действий, быть готовым к возможным обязательствам и ответственности как результату их совершения. Комплекс этих моментов и составляет понятие дееспособности человека. Достигается она по мере его взросления, что предусмотрено законами РФ.
Ребенка возрастом до 6-ти лет они называют совершенно недееспособным.
С 6 до14 лет малолетние граждане наделяется одноименной способностью действовать. Ответственность за нее у детей такого возраста не наступает. Она перекладывается законом на отвечающих за них взрослых.
В период 14-18 лет подросток становится частично дееспособным. Он вправе подписывать договора по передаче имущественных прав на недвижимость, если она оформлена на него, но при наличии письменного согласия родителей или опекающих лиц.
С наступлением совершеннолетия, ст. 21 Гражданского кодекса (ГК) наделяет человека всей полнотой прав и обязанностей, в том числе — полной способностью к действию.
Теперь он может совершенно самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему жильем. Как и «пожинать плоды» заключенных сделок.
Алгоритм признания недееспособности
Статья 29 ГК объясняет, какие действия человека указывают на отсутствие данной «способности». Основное — неадекватность поведения как следствие расстройства психики. Это служит поводом для обращения в суд. Только эта инстанция принимает решение по данному вопросу: ограничивает дееспособность или лишает ее. В последнем случае назначаются опекуны из числа родственников или ближайшего окружения.
Вердикт выносится на основании выводов судебно-медицинских экспертов о степени имеющихся отклонений психики у данной личности. Запрашивают такую экспертизу, согласно ст.281 ГПК, родственники, органы прокуратуры и опеки, специализированные учреждения по лечению.
Если суд признал лицо недееспособным, все требуемые правовые решения от его имени принимает назначенный опекун. Любые действия, касающиеся жилищной сферы, подлежат обязательному одобрению органов опеки в письменном виде. Недееспособность возможно установить в суде и «задним числом». И это даст возможность аннулировать полностью законную на момент ее оформления продажу жилища. Опираясь на ст.177 ГК, суд может решить, что собственник уже тогда не контролировал свое «правовое» поведение. Поэтому риэлторы в сомнительных случаях предпочитают перестраховаться.
«Страховка» риэлторов
Чтобы минимизировать риски аннулирования договора купли-продажи по причине недееспособности хозяина, до подписания документов просят предоставить:
- справку из наркологического диспансера (НД) о том, что хозяин жилья не
состоит на учете в данном заведении;
- справку из психоневрологического диспансера (ПНД) на этот же предмет.
Выявленные факты такого учета еще не означают наличия проблемы, но определенно — факторы риска ее отмены в будущем. Поэтому покупатели и посредники практикуют дополнительные меры защиты непосредственно в момент подписания договора продажи:
- Оформление сделки в присутствии нотариуса. Он имеет полномочия и
возможности (в виде запросов в необходимые инстанции) убедиться и документально подтвердить добровольность и осознанность действий обеих сторон. Заверка сделки нотариусом не убирает риски полностью, но существенно их снижает.
- Медицинское освидетельствование продавца. Это — практически гарантия
избавления от будущих «продажных» проблем. Для этого врач-психиатр, приглашенный на процедуру подписания документов, осматривает продавца и официально подтверждает адекватность его суждений и действий.
Такое заключение — «железный» аргумент в случае суда и необходимая превентивная мера, если продавец — пожилой человек или состоит на учете в одном из упомянутых диспансеров.