Ипотечный долг: особенности продажи квартиры, находящейся в залоге.
Если гражданин, купивший квартиру в ипотеку, по каким-то причинам прекратил выплаты, и все способы поправить положение оказались неэффективными, кредитор взыскивает недвижимость, возмещая причинённые ему убытки. Взыскание проводится как вследствие судебного вердикта, так и во внесудебном порядке. Для конфискации без суда необходимо, чтобы такая возможность была указана в ипотечном соглашении.
Недавно принятый Госдумой закон позволяет клиентам-должникам самим продать имущество, находящееся в залоге, если изъятие проходит по внесудебной процедуре. То есть ипотечник получает некоторый временной ресурс, чтобы подыскать приемлемого для себя приобретателя, а значит выручить на продаже значительно больше, чем будет получено на аукционе, где исходная стоимость всегда сильно занижена. Отведённый для реализации жилья срок составляет шесть месяцев. Деньги перечисляются банку. Несостоятельному клиенту будет возвращена разница между уплаченной за квартиру суммой и остатком долга.
Чем рискует покупатель
Прежде всего деньгами. Ведь авансовый взнос, как правило, передают продавцу ещё до регистрации договора. Важно понимать, что участие в деле риэлтора способствует уменьшению рисков. Он детально разъяснит нюансы проводимой сделки, проследит за соблюдением гарантий для обеих сторон, составит предварительный вариант договора купли-продажи, согласует обстоятельства освобождения жилища из-под залога.
Чтобы уберечь нового собственника от неприятностей, средства на счёт продавца переводят в день списания с него долга. Покупателю нужно внести финансы через банковскую кассу и получить квитанцию, где есть указание на назначение платежа.
Можно поместить деньги, предназначенные для погашения долга, в банковскую ячейку, которая станет доступной после оформления перехода права собственности в Росреестре, или использовать нотариальный депозит. При этом кредитующая организация даёт официальное согласие на снятие залога. А нотариус, удостоверив сделку, сразу переводит деньги в банк.
Оптимальный механизм реализации
Эксперты считают, что продающие залоговое имущество люди, исходя из преследуемых ими целей, действуют по-разному.
Стремятся получить сумму, необходимую для покрытия задолженности.
Стараются погасить кредит и получить некоторый дополнительный доход, возмещая убытки, понесённые за время обслуживания ссуды.
Идут на намеренное понижение цены, понимая, что при прочих равных условиях их предложение не конкурентоспособно. Ведь на квартире лежит залоговое обременение. Остаётся привлекать внимание потенциальных покупателей невысокой, в сравнении с рыночной, стоимостью.
Третий сценарий самый перспективный в плане быстроты и успешности осуществления. Но, по мнению профессионалов, это вовсе не означает, что залоговое имущество непременно должно продаваться по дешёвке. В итоге успех реализации всегда напрямую связан с ликвидностью недвижимой собственности. Если жильё в силу своих преимуществ: выгодного расположения, развитости инфраструктуры, удобствами планировки – пользуется спросом, существенно корректировать его стоимость не придётся. Хозяину жилплощади, имеющему огромную задолженность и находящемуся в безвыходном положении, для быстрого нахождения вариантов следует пойти на значительные уступки.
Когда остаток долга невелик, не больше 20% от общей стоимости, о скидках думать не стоит. 1/5 часть объём, приблизительно равный первоначальному взносу покупающего жилище с ипотекой. Если залоговый капитал больше, желающих купить меньше. И вероятней всего это будут те, кто располагает крупной наличностью и способен решиться на рискованные хлопоты, сопровождающие такую сделку. Подобных людей немного. Поэтому ясно, что реализация залоговой собственности – вовсе не простое дело.
Каждая конкретная сделка требует создания индивидуальной схемы, оптимально соответствующей планируемому соглашению. Это задача для специалиста. Он не даст ошибиться, предотвратит возможные недоразумения, убережёт от обмана.
Профессионалы настойчиво рекомендуют взявшим ипотеку людям не доводить ситуацию до возникновения просрочек. Осознав, что тяжесть кредитного груза становится непомерной, нужно искать выход из этого положения. Может быть, продать эту жилплощадь и купить что-то поменьше. В последние годы произошло снижение ипотечных ставок, удешевление жилья. Так что реальных путей для решения проблемы рынок предоставляет достаточно.