Договор цессии — это банальная переуступка прав на объект, которого еще нет. Несмотря на непонятное название, сам механизм — ясный и простой. Особенно после небольшого разъяснения
Определение понятий
Поскольку договор переуступки права требования на недвижимость в процессе его возведения называют цессией, то две договаривающиеся стороны получили определения, производные от этого слова.
Так, прежнего владельца прав на такое жилье называют цедентом. Инвестор, перекупающий их, станет цессионарием.
Причем цессионариев может быть столько, сколько комнат в строящемся жилище. А цедент может уступить права как полностью, так и частично. Нет ограничений и по количеству таких операций.
Назначение и суть цессии
Такое соглашение возможно только на стадии строительства. Когда недвижимость уже существует и право владения ею документально подтверждено, договор цессии заключить нельзя.
Такая схема решает проблему приобретения квартиры в облюбованной новостройке, когда в свободной реализации их нет: все уже выкуплено. Речь идет о перспективе, поскольку самого жилья еще нет в наличии. Но и нематериальные права, подтвержденные документально, имеют существенную стоимость. Поэтому их можно продать — переуступить. Такая возможность есть практически всегда.
Во-первых, для многих инвесторов в этом и состоит бизнес: вложить деньги на самой дешевой, «котлованной» стадии строительства, чтобы выгодно их вернуть ближе к его окончанию.
Во-вторых, у людей, строящих «гнездышко» для себя, финансовые обстоятельства могут ухудшаться, вынуждая их отказываться от изначальных планов.
Затратность алгоритма
Предложенный механизм является вполне бюджетным. Затраты здесь ограничиваются оплатой юридического сопровождения, оформления и согласования с застройщиком. Последний оценивает услуги в размере 1-5 % от стоимости, указанной в первом договоре с цедентом. Обычно эти издержки стороны делят поровну.
Если цедент в результате сделки получает от цессионария сумму большую, чем заплатил сам, на этот излишек, согласно ст. 208 НК России, возникает налог — НДФЛ. Он декларируется и оплачивается продавцом самостоятельно.
Роль застройщика
Формально письменное согласие хозяина объекта требуется только тогда, когда на момент сделки дольщик не полностью оплатил права на квартиру. Но на практике им заручаются всегда, да и пункт о его необходимости часто присутствует в договоре переуступки, форму которого диктует сам застройщик. И это полезно при любом раскладе.
При существовании долга:
- в договоре по переуступке прав прописывается алгоритм и условия его оформления на цессионария.
При его отсутствии:
- уточняются объемы обязательств выполненных и оставшихся. Факт произведенных расчетов подтверждается подписанием двухстороннего акта и платежными документами.
Недостатки схемы
Есть смысл говорить только о негативных моментах, потому что раньше шла речь именно о плюсах.
Эксперты сходятся во мнении о наличии одного явного недостатка такого вида договоров.
Новый владелец приобретенных прав имеет только то, что приобрел в свое время первый инвестор. Он не может уменьшить их перечень или расширить по своему желанию.
Существует неприятный момент и в случае признания такого «переуступленного» договора недействительным. Хотя он заключен между дольщиком и застройщиком, претензии цессионарию придется предъявлять не ему, а лицу, переуступившему права, — цеденту.
Смысл в этом есть. Например, первоначальный договор долевого участия могут признать незаконным, если женатый дольщик не получил согласие жены на покупку жилья в такой форме. Тогда и переуступку права по договору цессии суд тоже отменит. Поскольку все это произойдет по вине дольщика, то и претензии нужно предъявлять ему, а не застройщику.
Договор цессии — очень распространенный вариант покупки жилья на стадии его возведения. Часто — единственно возможный и, при должной проработке вопроса, — удобный и безопасный.